Nutzungsrecht statt Kauf?

Ein Grundstück in Erbpacht wird oft deshalb gepriesen, weil es die Kosten eines Hausbaus senkt. Doch lohnt sich das wirklich? „Man leiht sich das Grundstück, besitzt es aber nicht irgendwann“, meint der Verband der Privaten Bausparkassen. Zu beachten seien vorrangig zwei Dinge: Pachtzins und Grunderwerbssteuer.

Pachtzins

Weil das Erbbaugrundstück geliehen ist, zahlt man dafür Zinsen. Der Pacht- oder Erbbauzins orientiert sich in der Regel am Grundstückswert und liegt üblicherweise zwischen drei und sechs Prozent pro Jahr. Aber er wird angepasst – meistens an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, üblicherweise alle fünf Jahre. Durch diese Anpassung steigt die monatliche finanzielle Belastung des Pächters. Beim klassischen Hypothekendarlehen ist sie allerdings von vornherein deutlich höher.

Steuern

Was viele nicht erwarten: Auch für ein Grundstück in Erbpacht ist Grunderwerbsteuer zu entrichten - obwohl der Pächter nicht Eigentümer wird. Allerdings ist die Bemessungsgrundlage für die Steuer deutlich geringer als beim klassischen Grundstückskauf: Der für ein Jahr vereinbarte Erbbauzins wird mit einem Multiplikator vervielfältigt, der von der Vertragslaufzeit abhängig ist. Der Faktor ist festgeschrieben in der Anlage 9a des so genannten Bewertungsgesetzes. Das findet man unter www.gesetze-im-internet.de/bewg im Internet. Auf die so errechnete Bemessungsrundlage wird der Grunderwerbsteuersatz angewendet, der je nach Bundesland momentan zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Pächter einmalig. Grundsteuer fällt jedes Jahr an. Um die Grundsteuer gibt es derzeit Diskussionen. Wie sie künftig neu berechnet wird, soll bis Jahresende geregelt sein.