In Zeiten des Immobilienbooms: Was macht ein Immobiliengutachter?

Immer dann, wenn ein Gebäude gekauft oder veräußert werden soll, kommt der Immobiliengutachter ins Spiel. Um einen für alle Beteiligten vertretbaren Kaufpreis zu ermitteln, muss die Immobilie in Augenschein genommen und bewertet werden. Doch nicht nur das – auch der Aufwand der zu erwartenden Investitionen muss abschätzbar sein. Um all diese Dinge kümmert sich der Immobiliengutachter. Etwa 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes müssen Auftraggeber dabei als Kosten für den Sachverständigen kalkulieren.

Was ist ein Immobiliengutachter?

Nicht jeder kann einfach Sachverständiger für Immobilienbewertungen werden. Der Immobiliengutachter nimmt die zu bewertende Immobilie genau in Augenschein und ermittelt aus verschiedenen Faktoren den Verkehrswert. Die erfolgte Bewertung wird in einem Wertgutachten festgehalten. Dieses dient zur Findung des Kaufpreises. Deshalb lohnt es sich nicht nur für Verkäufer, sondern auch für potenzielle Käufer, einen Immobiliengutachter zu beauftragen.

Nicht nur im Bereich der Privatwirtschaft wird der Immobiliengutachter tätig. Mit der richtigen Qualifikation erstellt der Sachverständige auch Gutachten, die vor Gericht oder bei Behörden Bestand haben und so etwa der Berechnung der Erbschaftssteuer dienen.

So finden Sie den richtigen Immobiliengutachter!

Auf der Suche nach dem Immobiliengutachter ist es wichtig zu wissen, dass die Berufsbezeichnung in Deutschland nicht geschützt ist. Das bedeutet, jede Person kann sich als Immobiliengutachter bezeichnen, solange sie über grundlegende Qualifikationen verfügt. Es gibt weder einen Ausbildungsgang noch ein Studium, das auf den Beruf vorbereiten würde. Lediglich für Makler, Architekten oder Ingenieure stehen Zertifikatskurse zur Verfügung, mit denen sie sich zum Immobiliengutachter ausbilden lassen können.

Das bedeutet, dass man bei der Wahl des Sachverständigen genau hinschauen sollte, um keinem Schwindler auf den Leim zu gehen. Immerhin entscheidet das Immobiliengutachten über essenzielle, finanzielle Werte. Vor der Beauftragung sollte der Preis angefragt werden. Außerdem sollten folgende Punkte vorab geklärt werden:

• Welche Art von Gutachten wird benötigt? Entsprechend variiert die Art des Sachverständigen, der gebraucht wird. • Besitzt der Immobiliengutachter eine entsprechende Ausbildung, das heißt geeignete Qualifikationsnachweise?
• Wie viel Erfahrung kann die Person vorweisen?
• Besucht der Immobiliengutachter regelmäßig Fortbildungen? Dies kann vor allem die Beurteilung der Wohnlage, aber auch die Begutachtung von Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf stark beeinflussen.

Es gilt: Ortkenntnis schlägt Preisangebot. Wer im Münchener Umland eine Immobilie bewerten lassen will, sollte einen Immobiliengutachter in München suchen. Sachverständige aus der Nähe wissen die unterschiedlichen Wohngegenden viel zielsicherer einzuschätzen als Gutachter, die aus anderen Ecken der Bundesrepublik hinzugezogen werden.

Welchen Immobiliengutachter brauche ich?

Sachverständige für Immobilienbewertungen können sich auf drei verschiedenen Qualifikationsstufen bewegen. Je nach Art des Zertifikats, das der Gutachter innehält, kann er unterschiedliche Gutachten erstellen. Um sich für den richtigen Sachverständigen zu entscheiden, muss also im Vorhinein klar sein, welches Gutachten benötigt wird.

• Freie Immobiliengutachter werden immer dann beauftragt, wenn ein Haus auf dem Privatmarkt gekauft oder veräußert werden soll. Wichtig ist, dass dem Verkauf kein Scheidungs- oder Erbrechtsverfahren anhängig sein darf, wenn ein freier Immobiliengutachter beauftragt werden soll. Der freie Sachverständige ermittelt den tatsächlichen Verkehrswert des Hauses, auf dessen Grundlage der Kaufpreis festgelegt wird. Gutachten von freien Immobiliengutachtern haben keinen Bestand vor Gerichten oder Behörden.
• Soll das Gutachten vor Gericht verwendet werden, etwa, weil in einem Scheidungsverfahren über den Streitwert entschieden werden soll, muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter beauftragt werden. Diese Immobiliengutachter werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und erhalten anschließend ein IHK-Zertifikat. In der Prüfung müssen sie vier Kriterien erfüllen: Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit. Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter legen den offiziellen Verkehrswert einer Immobilie fest und damit ihren Marktpreis.
• Staatlich anerkannte Immobiliengutachter sind wiederum ebenfalls von der IHK geprüft, unterstehen allerdings der Aufsicht der zuständigen Landesbehörde. Sie werden vor allem dann gebraucht, wenn der Wert einer Immobilie für eine Behörde festgestellt werden muss. Das kann der Fall sein, wenn beispielsweise die Erbmasse für die Erbschaftssteuer ermittelt wird und die steuerpflichtige Partei dem Durchschnittswert des Finanzamtes widerspricht.

Es ist also wichtig zu wissen, welches Gutachten man benötigt, bevor man einen Immobiliengutachter beauftragen kann.

Das macht der Immobiliengutachter

Die grundsätzliche Aufgabe eines Immobiliengutachters ist es, den Zustand des zu bewertenden Objektes gründlich unter die Lupe zu nehmen und daraus den Verkehrswert abzuleiten. Dabei werden die Fassade und die Bausubstanz untersucht, die Elektro- und Wasserleitungen in Augenschein genommen und auch der Zustand des Daches wird auf den Prüfstand gestellt. Der Gutachter sucht nach aufsteigender Feuchtigkeit, nach Schimmel, aber auch nach Schadstoffen und Rissen in der Fassade.

Nachdem der Zustand der Immobilie bis ins kleinste Detail erhoben wurde, ermittelt der Immobiliengutachter den sogenannten Verkehrswert. Hierfür kombiniert er aus drei Verfahren die beiden, die im vorliegenden Fall sinnvoll erscheinen. Der Verkehrswert kann ermittelt werden durch die Kombination folgender Bewertungsverfahren:

• das Vergleichswertverfahren
• das Ertragswertverfahren
• das Sachwertverfahren

Mit Hilfe des Verkehrswertes kann schließlich der tatsächliche Kaufpreis bestimmt werden. Für potenzielle Käufer ergibt sich eine Einschätzung, ob der veranschlagte Kaufpreis in Anbetracht des Verkehrswertes angemessen ist. Außerdem kann der Immobiliengutachter eine Einschätzung darüber vornehmen, wie hoch die nötigen Sanierungsmaßnahmen zu beziffern sind.

Was kostet der Immobiliengutachter?

Für Immobiliengutachter gibt es keine vorgeschriebene Kostentabelle, sodass der Preis für das Gutachten mit der Person, die beauftragt wird, individuell verhandelt werden kann. Früher galt der §34 der Honorarordnung für Architekten, aber die dort genannten Werte dienen heute nur noch der Orientierung. Grundsätzlich rechnet man mit etwa 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie, also einem drei- bis vierstelligen Betrag. Die tatsächlichen Kosten für den Immobiliengutachter hängen dabei von folgenden Faktoren ab:

• Wie umfangreich ist das Gutachten?
• Welchem Zweck dient das Gutachten?
• Wie hoch ist der Aufwand der Begutachtung?
• Um welche Art Immobilie handelt es sich?
• Wie hoch ist der zu erwartende Verkehrswert circa?

Mit den Antworten auf diese Fragen kann der Immobiliengutachter seinen tatsächlichen Aufwand kalkulieren. Die Rechnungsstellung erfolgt nach dem Abschluss des Gutachtens, wenn der Verkehrswert final ermittelt ist.