Wohnung verkaufen oder vermieten – was ist der richtige Schritt?

Die Gründe, aus denen eine Wohnung nicht mehr selbst bewohnt wird, können ganz unterschiedlich sein. Doch in jedem Fall stellt sich die Frage: verkaufen oder vermieten? Welcher Schritt der richtige ist, hängt nicht zuletzt von der persönlichen Situation und den individuellen Bedürfnissen ab. Beide Wege haben ihre Vor- und Nachteile. Welche das sind und was es beim Verkauf und bei der Vermietung zu beachten gilt, erklären wir im Folgenden.

Wohnraum ist aktuell heiß begehrt. Vor allem in den Städten ist dieser knapp und wer glücklicher Besitzer einer Wohnung ist, wird keine Probleme damit haben, schnell neue Bewohner zu finden – sei es durch einen Verkauf oder durch Vermietung.

Die Wohnung verkaufen

Der Verkauf einer Wohnung bietet sich vor allem dann an, wenn schnell eine größere Summe Geld benötigt wird - zum Beispiel, weil man sich an einem neuen Wohnort eine neue Immobilie anschaffen möchte. Weitere Gründe, die für den Verkauf einer Wohnung sprechen sind:

• Man zieht weit weg und möchte die Bindung an den aktuellen Wohnort komplett lösen.
• Es gibt finanzielle Schwierigkeiten und die Hypothek muss durch den Wohnungsverkauf abbezahlt werden.
• Man kann sich nicht vorstellen, Vermieter zu werden und die Verantwortung zu tragen, die damit einhergeht.
• Die Wohnung wurde geerbt und für die Erbengemeinschaft ist der Verkauf und das Aufteilen des Erlöses der einfachste Weg.
• Auch im Fall einer Scheidung bietet der Verkauf der gemeinsamen Wohnung oft die einfachste Lösung.

Vor- und Nachteile des Verkaufs

Erfolgreich die Wohnung verkaufen – das bedeutet einen guten Gewinn. Im Idealfall setzt man genug Eigenkapital frei, um eine neue Immobilie zu kaufen. Darüber hinaus muss man sich nicht weiter um die Instandhaltung der Immobilie kümmern oder sich mit den Mietern auseinandersetzen. Nach dem Verkauf entfällt auch die Verantwortung für die Immobilie und das spart Zeit.

Allerdings bringt ein Verkauf auch gewisse Nachteile mit sich. Es handelt sich um eine endgültige Entscheidung und Verkäufer sollten sich ihrer Sache absolut sicher sein. Im schlechtesten Fall verpasst man eine weitere Wertsteigerung der Wohnung. Und ist die Immobilie aktuell weniger wert als die Hypothek, mit der sie belastet ist, heißt es, den Differenzbetrag aufzubringen, um das Darlehen vollständig zu tilgen.

Die Wohnung vermieten

Ist die Eigentumswohnung noch mit einer Hypothek belastet, sollte man vor einer Vermietung ein Beratungsgespräch bei seinem Kreditgeber vereinbaren und die Möglichkeiten gemeinsam besprechen. Denn es gilt zu beachten, dass eine vermietete Wohnung bei Zahlungsschwierigkeiten deutlich schwieriger verwertbar ist als bei Eigennutzung.

Ganz allgemein kann die Vermietung einer Wohnung in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Der Auszug ist nur vorübergehender Natur – beispielsweise, weil beruflich ein Jahr im Ausland verbracht wird
• Es wird eine neue Immobilie gekauft – weil sich die Familie vergrößert oder verkleinert – und die Wohnung soll als Kapitalanlage gehalten werden.
• Ein neuer Standort wird zunächst „getestet“ und ein endgültiger Umzug ist noch nicht sicher.
• Die Vermietung der Wohnung soll der Start zum Aufbau eines Immobilienportfolios sein.
• Die Immobilie ist geerbt und die Wohnung bereits vermietet.

Vor- und Nachteile einer Vermietung

Wer seine Wohnung vermietet, verschafft sich damit ein regelmäßiges Einkommen oder die Miete deckt sich mit der monatlichen Ratenbelastung für den Kredit. Allerdings trägt ein Vermieter viel Verantwortung. Möglicherweise muss immer wieder Geld investiert werden, damit die Wohnung auf dem besten Stand bleibt und gut vermietet werden kann. Dafür profitieren Vermieter von einem langfristigen Kapitalzuwachs.

Steuerliche Aspekte

Auch steuerliche Aspekte sollten bei der Entscheidung für Verkauf oder Vermietung mit einbezogen werden. Im Rahmen eines Verkaufs ist der Erlös unter bestimmten Bedingungen steuerpflichtig. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, wird eine Spekulationssteuer fällig. Und diese kann bis zu 40 Prozent des durch den Verkauf erzielten Gewinns betragen. Wurde die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

Bei der Vermietung erhöht sich durch die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen, sollte die Wohnung bereits abbezahlt sein. Sind die Einnahmen durch Vermietung jedoch geringer als noch zu zahlende Kreditraten, ergibt sich ein steuerlicher Vorteil und das zu versteuernde Einkommen verringert sich.

Fazit

Die Antwort auf die Frage „Verkaufen oder vermieten?“ lautet wie so oft: Es kommt darauf an. Ob Verkauf oder Vermietung sich eher lohnen, ist individuell sehr verschieden. Im Zweifelsfall ist es angebracht, mit einem Experten und dem spitzen Bleistift alle Möglichkeiten durchzurechnen.